zui高法稱封閉小區是農耕時代產物不適於今天

2016-02-23 11:11:00zui高法分享

　　中國日報社 記者：

　　我有兩(liang) 個(ge) 小問題，也是我們(men) 老百姓非常關(guan) 心的。zui近幾年關(guan) 於(yu) 房屋買(mai) 賣的糾紛日益增多，但是有一方可能認為(wei) 登記錯誤就狀告刑事案件，但是有一方認為(wei) 是買(mai) 賣合同無效的話就是民事案件。我注意到怎們(men) 這個(ge) 司法解釋剛才也提到了這一點，想我們(men) 的領導回答一下到底老百姓應該怎麽(me) 訴訟？ 我們(men) 也關(guan) 注到網上zui近熱議的話題，關(guan) 於(yu) 近期城市規劃管理意見裏麵提到今後可能不再封閉建小區，道路將公共化，大家關(guan) 心這到底跟《物權法》是什麽(me) 樣的關(guan) 係？如果真是道路公共化之後，會(hui) 不會(hui) 與(yu) 我們(men) 現行的《物權法》相關(guan) 解釋是相違背的？謝謝。

　　程新文：

　　先回答*個(ge) 問題。根據《不動產(chan) 登記暫行條例》，我國不動產(chan) 登記涉及的不動產(chan) 物權主要有九大類權利，包括集體(ti) 土地所有權，房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，這些權利可以說涉及到了日常生活、正常生產(chan) 經營的許多方麵，非常重要。

　　造成你提到的實踐中比較混亂(luan) 的原因很多，但究其根本而言，是由於(yu) 對不動產(chan) 登記的性質及其在不動產(chan) 物權變動中的作用認識不清所致。一方麵，不動產(chan) 登記是不動產(chan) 物權的公示方式，是當事人不動產(chan) 物權發生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產(chan) 物權登記理解為(wei) 國家對不動產(chan) 物權關(guan) 係進行的幹預，解釋為(wei) 行政權力對不動產(chan) 物權的授權或確認。另一方麵，根據《不動產(chan) 登記暫行條例》的規定，我國承擔不動產(chan) 登記的機構在性質上是國家行政機關(guan) ，就其履行不動產(chan) 登記的法定職責及所遵循的程序而言，不動產(chan) 登記又具有行政行為(wei) 的特點。

　　不動產(chan) 登記的複合性導致由此引發的訴訟就應當根據訴訟標的而區分民事或行政訴訟程序。涉不動產(chan) 登記民事訴訟的訴訟標的應當是針對不動產(chan) 物權的歸屬或原因行為(wei) （買(mai) 賣、贈與(yu) 、抵押等基礎法律關(guan) 係）；涉不動產(chan) 登記行政訴訟的訴訟標的針對的是登記行為(wei) 本身，即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為(wei) 的合法性。

　　當然，根據《行政訴訟法》第61條的規定，在涉及登記的行政訴訟中，當事人申請一並解決(jue) 相關(guan) 民事爭(zheng) 議的，人民法院可以一並審理。這一規定的目的是為(wei) 了完善民事爭(zheng) 議和行政爭(zheng) 議交叉時的處理機製，便於(yu) 糾紛的一次性解決(jue) ，方便當事人訴訟，並未改變相關(guan) 爭(zheng) 議的民事糾紛性質，對此應當有正確的認識。

　　這位記者朋友提到的第二個(ge) 問題，我們(men) 也注意到了。《中共中央 國務院關(guan) 於(yu) 進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》中提到了新建住宅要推廣街區製，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內(nei) 部道路公共化。正像有關(guan) 部門所介紹的那樣，封閉住宅小區是農(nong) 耕時代的產(chan) 物，我們(men) 現在已經處於(yu) 21世紀工業(ye) 化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要我們(men) 有新的理念和探索。我們(men) 認為(wei) ，上述舉(ju) 措的目的是為(wei) 了實現物和有關(guan) 資源效益的zui大化，這是一個(ge) 非常具有前瞻性的、與(yu) 時俱進的城市發展理念，是貫徹落實十八屆五中全會(hui) 提出的五大發展理念中的共享發展理念的體(ti) 現，也是落實中央城市工作會(hui) 議的重要舉(ju) 措，符合當今世界的潮流和發展趨勢，對於(yu) 推進城市現代化具有重要指導意義(yi) 。目前，黨(dang) 中央、國務院提出的這一意見屬於(yu) 黨(dang) 和國家政策的層麵，涉及包括業(ye) 主在內(nei) 的有關(guan) 主體(ti) 的權益保障問題，還有一個(ge) 通過立法實現法治化的過程。作為(wei) 人民法院，我們(men) 將密切關(guan) 注，並積極應對。

　　東(dong) 方衛視記者：

　　剛才程庭長談到關(guan) 於(yu) 新的城市規劃的意見，請教一下您，現在的《物權法》上有明確的規定，像小區內(nei) 的公共綠地和道路都屬於(yu) 業(ye) 主共有，如果涉及到您所說的這種權益的調整，還有多長的路要走？有哪些城市要辦？

　　程新文：

　　回答上一個(ge) 問題時我提到，這是屬於(yu) 具有時代特征的一個(ge) 重大戰略舉(ju) 措，中央前不久還專(zhuan) 門召開了*次中央城市工作會(hui) 議。目前，這個(ge) 意見尚處於(yu) 黨(dang) 和國家的政策層麵，國家政策上升為(wei) 法律，我想這是立法機關(guan) 要做的事情。當然，我們(men) 作為(wei) 司法機關(guan) ，對此會(hui) 密切的關(guan) 注，對由此可能涉及到的相關(guan) 主體(ti) 的權益的影響、協調和保護，加強調研，及時研判，並進一步加強對下指導力度，積極協調有關(guan) 方麵妥善的處理好相關(guan) 的糾紛。