樓市去庫存 一攬子政策將密集亮相

2015-12-08 13:02:00 來源：一財網

　　“讓房地產(chan) 市場重新活絡起來，買(mai) 賣流動起來才是zui重要的，於(yu) 要解決(jue) 多少套庫存，*沒有這個(ge) 說法。”

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　　本月上旬將過，離中央經濟工作會(hui) 議召開的時間也越來越近，有關(guan) “四個(ge) 殲滅戰”的戰術部署引發市場關(guan) 注。

　　《*財經日報》日前從(cong) 多個(ge) 信源處獲悉，在中央財經領導小組會(hui) 議上提出的化解過剩產(chan) 能，開展降低實體(ti) 經濟企業(ye) 成本行動，化解房地產(chan) 庫存和防範化解金融風險等“四個(ge) 殲滅戰”，將成為(wei) 中央經濟工作會(hui) 議的重要內(nei) 容。而在化解房地產(chan) 庫存方麵，多項政策有望推出。

　　有接近高層的研究人士告訴《*財經日報》，既然定位是“去庫存”，政府調控的目的就不在於(yu) 繼續助推房地產(chan) 。此外，預計地方政府也將在這個(ge) 過程中逐步擺脫土地財政和房地產(chan) 依賴症。他還稱：“讓房地產(chan) 市場重新活絡起來，買(mai) 賣流動起來才是zui重要的，於(yu) 要解決(jue) 多少套庫存，*沒有這個(ge) 說法。”

　　去庫存並無量化目標

　　統計局的數據顯示，*月全國空置住房又創新高，與(yu) 此同時，房地產(chan) 投資卻創出新低。上述接近高層的研究人士告訴《*財經日報》，目前中國經濟仍然處在下探過程中，能否在一兩(liang) 年內(nei) 實現觸底和轉型，房地產(chan) 可以說是這個(ge) 過程中zui重要的一隻靴子。

　　房地產(chan) 庫存到底有多少?根據統計局11月公布的今年1~10月房地產(chan) 數據，截10月底，全國商品房待售麵積68632萬(wan) 平方米，比9月末增加2122萬(wan) 平方米，其中，住宅待售麵積增加1180萬(wan) 平方米，再創曆史新高。

　　庫存的持續高位對房地產(chan) 投資數據產(chan) 生了巨大的負麵影響。根據統計局數據，1~10月，全國房地產(chan) 開發投資78801億(yi) 元，同比名義(yi) 增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個(ge) 百分點，創曆史新低。

　　盡管統計局提供了較為(wei) 明確的數據，但本報記者采訪的多名業(ye) 內(nei) 人士和機構分析員均認為(wei) ，中國的房地產(chan) 實際庫存和分布存在著許多爭(zheng) 議。

　　例如，此前有媒體(ti) 報道稱，現有空置房可解決(jue) 近2億(yi) 人的住房問題。但根據統計局數據，按照中國人均住房麵積35平方米計算，68632萬(wan) 平方米的“空置”住房僅(jin) 僅(jin) 可供2000萬(wan) 人口居住。

　　又比如，西南財經大學中國家庭金融調查與(yu) 研究中心2014年曾發布一份報告稱，2013年中國城鎮地區整體(ti) 住房空置率為(wei) 22.4%，具體(ti) 數額為(wei) 4898萬(wan) 套。報告分析稱，中國城鎮地區可以實現剛性住房的需求上升*大約是2300萬(wan) 套，可以實現改善型的住房需求上升*大約是950萬(wan) 套，總計3250萬(wan) 套。但空置住房4898萬(wan) 套和待售商品住宅350萬(wan) 套，總供給達到5248萬(wan) 套。結論是，現有空置住房*可以安置無房人員。

　　對於(yu) 這些爭(zheng) 議，上述接近高層的研究人士告訴本報記者，中央並沒有就具體(ti) 地方、具體(ti) 庫存數據做出硬性安排，未來的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市場的力量引導資源配置和供需流動。

　　另一方麵，在過去較長的時間內(nei) ，地方政府對於(yu) 土地財政和房地產(chan) 有著很大的依賴。目前，房地產(chan) 開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，也影響到了地方財政。上述研究人士稱，預計地方政府將在去庫存過程中逐步擺脫這些問題。

　　打通保障房和商品房

　　不少分析人士認為(wei) ，目前中國房地產(chan) zui大的痛點正是高庫存。業(ye) 內(nei) 預計，未來更多刺激樓市的政策有望出台。

　　去年以來，政府已經出台了一係列刺激政策，包括降息、公積金政策調整、下調商業(ye) *款付比例、鬆綁外資進入樓市等。有分析人士對本報表示，盡管調控政策不會(hui) 出現大轉向，但明年政策出現寬鬆是大概率事件。

　　值得注意的是，同為(wei) 國家重要戰略性政策的保障房及棚戶區改造有望與(yu) 樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中，李克強總理曾明確提出“把一些存量房轉為(wei) 公租房和安置房”。

　　上述接近高層的研究人士對記者表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個(ge) “一石多鳥”的創新型調控思路。一方麵，房地產(chan) 有去庫存需要，而2015年740萬(wan) 套的保障房目標，又是政府民生工程的一大亮點，二者一拍即合;另一方麵，明年是“十三五”的開局之年，實現好房地產(chan) 的轉型升級，解決(jue) 好老百姓的住房需求，是全麵小康的要求。

　　目前，這一政策已經逐步進入實質性釋放階段。其中，被視為(wei) 向房地產(chan) 市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區改造貨幣化補償(chang) 安置已陸續到位。

　　按照中央部署，國家開發銀行已經在年內(nei) 累計向棚戶區改造及其貨幣化補償(chang) 安置投放總計約4000億(yi) 元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經基本完成。從(cong) 資金量來看，加上財政支持與(yu) 信貸資產(chan) 證券化試點所置換的額度，全部資金將達萬(wan) 億(yi) 元。

　　上述研究人士表示，用市場化的方式來解決(jue) 供需問題，是zui為(wei) 有效且無後遺症的方式，“這種方式還能將房地產(chan) 庫存引導到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

　　配套政策同時推進

　　在去庫存的“殲滅戰”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。

　　此前，中央政府曾提出努力實現1億(yi) 左右農(nong) 業(ye) 轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶，這被認為(wei) 是政策調控方向，將對房地產(chan) 去庫存產(chan) 生長久利好。目前，戶籍製度改革、計劃生育政策調整、開展農(nong) 村承包土地的經營權和農(nong) 民住房財產(chan) 權依法有償(chang) 轉讓和抵押*款的試點等政策已在陸續落實過程中。

　　此外，有消息稱，相關(guan) 部委在公積金額度管理、房地產(chan) 交易稅費等方麵已有政策儲(chu) 備，為(wei) 保證政策效果，購房付比例、利率等信貸政策也有可能同期出台。

　　民生證券研究所執行院長管清友認為(wei) ，房地產(chan) 信貸和利率政策有望進一步鬆動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，“國家住房銀行”或提上時間表。

編輯：李江雪